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【法律】总表制二次供水小区的水费应当由谁缴纳?

新闻动态

【法律】总表制二次供水小区的水费应当由谁缴纳?

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随着高层建筑越来越多

往往市政供水系统的输送压力

不能直接将水输送到七层以上的终端用户

因此需要在传输管道中采用泵压等技术手段

将水源输送至终端用户,即二次供水

但城市二次供水管理普遍存在

产权不清、收费混乱

管理不善、水质污染等问题

本期以总表制二次供水小区的

水费的缴纳主体为基础

推荐权威案例,并整理了相关裁判规则和

司法观点供读者参考

 


 

法律·推荐案例

总表制二次供水小区最终的水费负担主体是业主,但供水企业有权向受其委托控制、管理总表的物业服务企业收取水费

【案件】 浙江省杭州市水务控股集团有限公司诉杭州绿洲物业有限公司供用水合同纠纷案

案例要旨:总表制二次供水小区最终的水费负担主体是业主。由于表具产权的界分,以及物业服务企业的身份属性,供水企业有权向受其委托控制、管理总表的物业服务企业收取水费。供水企业与物业服务企业之间形成的是委托收取水费的代理关系,故物业服务企业只得按供水企业定价向业主收取水费,不得加收服务费等,但可根据合同约定,向供水企业收取一定的服务费。

案号:(2017)浙0191民初905号   

审理法院:浙江省杭州经济技术开发区人民法院

来源:《人民司法·案例》2019年第11期

 

【评论】

一、物业服务企业交纳水费有合同基础

根据案涉供用水合同的约定,供水合同的双方当事人分别为供水企业和房产开发商,供水企业根据开发商的要求安装了总表,并根据该表读数计收水费,开发商向各户业主收取水费后向供水企业交纳。因此,在开发商退出案涉小区前,供水合同的主体和权利义务约定是明确的。合同同时约定,用水方因房产转移原因需要变更名称或用水性质的,应在结清一切费用后,给予办理过户和变更手续,并重新签订供用水合同。案涉小区开发商退出后,会议纪要及补充会议纪要对水费的负担进行了确认,即交房后产生的水费均由前物业服务企业承担,开发商同时将包括住户水表在内的设施设备移交给了前物业服务企业。供水企业在前物业服务企业交纳水费后向其开具用户名称为开发商的水费发票,前物业服务企业对此亦未提出异议,并向拖欠水费的业主催缴水费,履行催收水费义务。由此可知,前物业服务企业虽未与供水企业重新签订供用水合同,但其已通过自身行为作出承继开发商供水合同权利义务的意思表示,其与供水企业之间已经成立事实供用水合同关系,该合同内容与开发商同供水企业签订的供用水合同具有继承性、同一性,故前物业服务企业已经继受供用水合同中开发商的合同主体资格,应按照合同约定的内容享有相应的权利并履行相应的义务。同样的,现物业服务企业,即本案被告,与前物业服务企业之间亦经历了前述合同主体变更的过程,本案被告继受了前物业服务企业的供用水合同主体资格。

二、物业服务企业交纳水费有法律依据

根据合同法第一百八十二条及第一百八十四条的规定,用水人负有交纳水费的义务。《物业管理条例》第四十五条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”根据此条文义解释,供水企业应向实际用水主体收取水费,因物业服务企业并非全部二次供水系统中的实际用水人,供水企业似无向其收取总表制下全部水费的法律依据。然而,该条但书条款同时规定,“物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用”,因此,如本文所述情形,供水企业委托物业服务企业代收水费的,与法无悖。案涉小区并未安装供水企业与业主直接结算的到户表具,供水企业仅安装一只总水表,根据《杭州市城市供水管理条例》第二十七条的规定,从取水口到进户总水表以前的供水管道及设施(含总水表),产权属城市公共供水企业。因此,供水企业享有总水表的产权,只能依据其安装的总水表对二次供水用水业主收费,而无法与业主直接进行结算。在实行总分表制的二次供水小区,虽然最终的水费负担主体是业主,但由于表具产权的界分,决定了供水企业只得向受其委托控制、管理总表的物业服务企业收取水费,无法直接与业主进行结算。

三、物业服务企业交纳水费符合其身份属性

《物业管理条例》第二条将物业管理规定为,业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《物业服务收费管理办法》第二条赋予物业服务企业就其物业管理活动收取费用的权利。因此,物业服务企业本质上是服务主体,为业主生活提供便利,为物业运转提供保障,并有权收取服务费用。二次供水小区用水业主的水费由物业服务企业代收,正可以体现出其服务主体的身份属性。物业服务企业在其服务的小区内均设有管理用房,由物业服务企业代收业主水费,既方便业主交纳水费,不出小区即可完成水费交纳,又便于业主对用水量提出异议,及时排查用水量是否存在误差。如存在问题,则可及时对相关数据进行更正,对相关问题予以解决。此外,“目前大部分小区二次供水设施由开发商建设,物业公司管理”,本案所涉二次供水小区供水设施的运作模式亦如此。水箱由开发商建设,日常的维护和清洗由物业服务企业具体负责,物业服务企业在接管物业管理工作时对此是明知的,相应的二次供水设施的维护、修复等服务属物业服务合同约定的服务内容,相应的成本亦应涵盖于物业服务费中。

四、二次供水小区水费交纳建议

本案所涉二次供水收费对象模糊问题的出现,源于供水方与用水方之间规范合同文本的缺失,也源于供水企业抄表到户条件的不具备。解决本案所涉争议,可从这两个方面着手。一是要规范供用水合同关系。本案物业服务企业与供水企业之间发生水费交纳争议,原因就在于规范的合同文本的缺失,导致权利义务不明确。因此,在二次供水系统运转现状之下,首要的问题是明确用水主体,并进而确定水费交纳主体,规范制订供水合同。二是要抄表到户进行水费结算。在一户一表制下,供水企业可直接抄表到户,由业主直接在供水企业开设用水账户,这样既可以保证业主的用水消费透明,又可以让供水企业明晰水费交纳情况,并采取对拒交水费的停水抗辩权,有效催交水费。事实上,由于城市经济发展和业主权利意识增强,二次供水系统中正逐步实现一户一表制,由供水企业直接与各户表进行结算。据报道,杭州市主城区适用一户一表制的高层居民用户大约有47万户,未直接抄表的二次供水用户数目与之相当。                        

 

 

法律 · 裁判规则

 

1.二次供水住宅小区巨额水损应由供水合同主体承担

【案件】 江苏省南京市自来水总公司诉鸿意地产发展有限公司供水合同纠纷案

案例要旨:城市二次供水管理是当前国内许多大中城市供水管理中的一大难题,普遍存在产权不清、收费混乱、管理不善、水质污染等问题。开发商在完成中高层或高层住宅小区的建设时与自来水公司签订二次供水合同,约定开发商按总表计量向自来水公司缴纳水费,小区房屋交付业主后,水费则由物业公司代收代缴。随着国务院物业管理条例等法律法规的出台,城市中高层或高层住宅“总表制”供水问题日益显现,特别是当二次供水管线及相关设施、设备出现跑水、漏水时,不仅面临巨额水费如何承担问题,更牵涉二次供水管线及相关设施、设备的维修、养护及改造等深层次问题。处理此类水费纠纷应以供水合同为基础,开发商未变更供水合同主体的,仍应承担缴纳水费责任;自来水公司与物业公司、开发商三方签订趸售协议的,应视为已变更了供水合同主体。

案号:(2011)宁商终字第437号     

审理法院:江苏省南京市中级人民法院

来源:《人民司法·案例》2012年第10期

 

2.开发商未变更供水合同主体的,仍应承担缴纳水费责任,但可以向最终的水费负担主体业主追偿

【案件】 江西鑫迪房地产开发有限责任公司、上饶市自来水公司供用水合同纠纷案

案例要旨:开发商未提供证据证明其在交房撤离时,将二次供水设施所有权交给小区业主委员会或物业服务公司,物业服务公司虽然将已收取的小区业主水费统一交予自来水公司,但自来水公司开具的收取水费的机打发票的户名仍为开发商,该种情形本质上是代收代缴水费行为,并不能改变开发商与自来水公司之间的供用水合同关系。因此,开发商未变更供水合同主体的,仍应承担缴纳水费责任,但可以向最终的水费负担主体业主追偿。

案号:(2019)赣11民终486号     

审理法院:江西省上饶市中级人民法院

来源:中国裁判文书网 发布日期:2019年5月5日

 

3.总表制二次供水小区,供水企业有权向管理总表的开发商收取水费,但开发商可以向小区业主追偿

【案件】 上饶市自来水公司与江西瓯能房地产开发有限公司供用水合同纠纷案

案例要旨:小区业主并非直接向自来水公司开户付费用水,而是从开发商总表将自来水接入小区二次供水系统,再将自来水接入各家各户。签订供用水合同的主体为开发商与自来水公司,故自来水公司有权向管理总表的开发商收取水费。虽然小区业主是实际用水人,业主应该是水费的最终承担者,但开发商承担责任后,可以向小区业主追偿。

案号:(2018)赣1102民初3614号           

审理法院:江西省上饶市信州区人民法院

来源:中国裁判文书网 发布日期:2018年12月3日

 

 

法律 · 司法观点

 

1.城市二次供水住宅小区巨额水损的责任承担

此类案件(中高层和高层住宅小区因二次供水区域内公共管道跑水、漏水造成巨额水费由谁承担引发的诉讼案件)的共同特点是:开发商在完成居民小区的开发建设时,与自来水公司签订二次供水合同,水费以总表计量,由开发商按时向自来水公司缴纳;小区交付业主后,水费由物业公司从住户代收,再向自来水公司代缴。不同之处又分为三种:

第一种情形是小区交付后,开发商与自来水公司之间的供水合同未作任何变动;第二种情形是小区交付后,开发商与自来水公司进行了供水合同过户变更;第三种情形是小区交付后,开发商与自来水公司虽未办理过户变更手续,但开发商、自来水公司、物业公司三方就水费抄收和水费结算方式达成新的协议,即趸售协议。

对此类案件的处理,存在两种观点:

第一种观点认为,开发商在交付小区后已不再是实际用水人,各方对此均是明知的,根据“谁用水、谁付费”的原则,水费应由全体业主承担;

第二种观点认为,根据合同相对性原则,开发商作为供水合同相对方,在未变更供水合同主体的情况下仍应依约承担水费缴纳义务。南京市中级人民法院经审判委员会讨论决定,采纳了第二种观点,确立了处理此类案件的基本原则:以开发商与自来水公司是否签订书面变更或终止供水合同为标准,未变更的由开发商承担责任,已变更的由新的合同主体承担责任;自来水公司与物业公司、开发商三方签订趸售协议的,应视为已经变更了供水合同主体。

笔者同意第二种观点。理由如下:

第一,供水合同是确定供水法律关系的基础。开发商与自来水公司签订的供水合同是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的规定,应合法有效。根据供水合同约定,开发商按总表计量缴纳水费,因此,开发商在未变更供水合同主体前不能免除其缴纳水费的合同义务。

第二,物业公司在供水合同关系中处于委托代理地位。虽然物业公司与小区业主在人格上是各自独立的民事主体,但物业公司并不是单纯的终端用水大户,其与自来水公司签订的供水合同,实质上是当时代表小区业主同自来水公司签订供水合同,物业公司在当时是小区业主的代表,在法律上也符合隐名代理的构成要件。

一方面,物业公司代表自来水公司向小区业主行使收取水费的权利,另一方面,物业公司又代表小区业主向自来水公司履行缴纳水费的义务。各方对物业公司代收代缴都是明知的。我国城市供水是特许经营,物业公司不是供水企业,不得超越经营范围进行零售供水业务。物业管理条例第四十五条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”“物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”可见,具备向终端用户收取水费的仍然是自来水公司,物业公司只有委托代收的资格,不具备经营的资格。

第三,小区业主是供水关系的最终用户。物业管理条例规定供水单位应向最终用户收取有关费用,这里的最终用户应是指实际使用的、具有独立人格的终端用户——小区业主。二次供水设施是由开发商出资建设,自行委托设计、施工验收的,小区交付后,该水管网线及相关设施、设备的产权随着商品房销售而最终转移到小区全体业主。物业管理条例第二十七条规定:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,建设单位不得擅自处分。”

物权法规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”根据民法原理及相关法律规定,财产所有权人在享有财产的占有、使用、收益、处分权的同时,也应履行维修养护的责任,因此,小区业主基于二次供水设施的物权,对公共水管跑水、漏水发生的水费应当承担相应的责任;自来水公司与开发商签订供水合同约定由开发商按总表计量缴纳水费的,在供水合同主体变更前,开发商缴纳水费的合同义务不能被免除;二次供水设施已委托给自来水公司管理的,公共水管跑水、漏水发生的水损应由自来水公司自行承担。

(摘自沈湧、樊荣禧:《城市二次供水住宅小区巨额水损的责任承担》,载《人民司法·案例》2012年第10期。)

 

法律 · 法律依据

 

1.《中华人民共和国合同法》

第七十七条 当事人协商一致,可以变更合同。

法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。

第一百八十二条 用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的,应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的,供电人可以按照国家规定的程序中止供电。

第一百八十四条 供用水、供用气、供用热力合同,参照供用电合同的有关规定。

 

2.《物业管理条例》 (2016修订)

第四十四条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

 

3.《物业服务收费管理办法》

第二条 本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

 

来源:法信公众号